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住宅宿泊事業法による制限【年間１８０日】
住宅宿泊事業法（民泊新法）においては、人を宿泊させられる日数が年間１８０日までに制限されています。
根拠法令は以下になります。
第二条
３ この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法（昭和二十三年法律第百三十八号）第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。
●１８０日の制限は営業日数ではなく「人を宿泊させた日数」にかかります。
仮に、空室率が非常に高く１年を通しても、実際に部屋に人が宿泊した日数が１８０日に達しないのであれば、１年中ずっと宿泊者の募集をすることもできます。
●宿泊日数の制限は事業者ごとではなく、物件ごとに算定されます。
複数の物件を持っている事業者であれば、それぞれの物件ごとに日数の計算がなされます。
●宿泊料を受けて人を宿泊させた事実があれば、その時間の長短や、日付を超えているかどうかに関わらず、１日として算定されます。
●１年間 ＝ 毎年４月１日正午から翌年４月１日正午まで
１日 ＝ 正午から翌日の正午まで となります。
このように制度設計されている理由としては、営業形態としての旅館やホテルとの線引きのためであると思われます。
旅館やホテルというものは、その営業を行うにあたって、旅館業法、建築基準法、消防法などの様々な法律により、厳しい規制がかけられています。
しかし、民泊新法においてはその規制がだいぶ緩和され、かけられる法的な規制は、一般の住宅にかけられるものとさほど変わらないものになっています。
つまり『正式な旅館やホテルではない、あくまで一般の住宅に泊まる民泊だから』規制が緩いのです。
そうであるのに、もし年間を通しての営業が許されるのであれば、それはもはや民泊ではなく、旅館ないしホテルの営業そのものであり、既存の旅館やホテルにかけられている厳しい規制と差がついている理由に説明がつかないとも言えるでしょう。
民泊の制度設計に関する検討会では、諸外国にならって年間６０日までとか９０日までとかいう、より厳しい意見も出たそうで、最終的に年間１８０日までとなったのは、民泊を活用していくんだという国策をも考慮して、最大限規制を緩めた結果ではないかと個人的には思われます。
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条例による上乗せ規制がある可能性
住宅宿泊事業法における宿泊日数の制限は、年間１８０日なのですが、では絶対に年に１８０日はお客さんを宿泊させられるかというと、そうとも限りません。
なぜなら、この年１８０日という制限は、地方自治体の条例によってさらに上乗せで規制をかけることができるからです。
例えば京都市などでは住宅宿泊事業法による民泊が、住居専用地域においては、観光のオフシーズンにあたる１月と２月の６０日間のみに制限される方向性であるようです。
これでははっきりいって事業として民泊を行うのは無理があると言わざるを得ません。
地元の行政が民泊に対して消極的な態度を示しているということのようです。
逆に大阪府などでは、ここは特区民泊の制度がつかえますので、少し事情が違いますが、宿泊施設の稼働率が極めて高く、旅館やホテルの類が不足しているうえに、さらに買い物目当ての観光客を外国から呼び込みたいという思惑もあって、行政は民泊に対して非常に協力的で、条例による上乗せ規制などもないようです。
香川県や高松市においては、現在のところ民泊に関しての上乗せ規制の条例という話は聞いておりません。
（2018年1月18日現在）
外国人観光客に、
ホテルや旅館でお金を落としてもらいたいのか
それとも宿泊は民泊で安くあげてもらってもいいから買い物をしてほしいのか
ホテルや旅館が不足しているのか余っているのか
空き家などの遊休不動産が多くて困っているのか
それとも不動産の稼働率が良くて特段に民泊にしてまで活用する考えはないのか
自治体の状況や都合はそれぞれに違い、それによって民泊のやりやすさも変わってくるであろうことが予測されますから、事前によく調査することが必要かと思われます。
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どのように収益性を高めるか
民泊を事業として見た場合に、住宅宿泊事業法の営業日数の制限に従えば、年間１８０日ですから、単純に考えてもうその時点で稼働率は５０％ということになります。
そうすると、これでは事業として民泊を行うにはかなり厳しいと言わざるを得ません。
ではどうするか。幾つか対処法が考えられます。
・手持ちの遊休不動産を用いて民泊事業を行う。
・自宅の空き部屋などを利用して民泊事業を行う。
（最初から稼働してなかった不動産なので稼働率が低くても損はない）
・賃貸不動産の空室を利用して行う。
（例えば手持ちのアパートの部屋が空室ならば、そこで民泊事業を行いつつ賃貸の募集をかけ、空室が埋まれば民泊営業は一時休止する。空室ができれば民泊営業を再開する。などという方法がとれます）
・旅館業法上の許可を取得して正式に旅館として営業する。
（これであれば民泊に係る規制とは無関係に事業を行えます。しかし、旅館業の許可を一般の住宅用の建物で取ろうとすると、建物の用途変更から始まって各種の基準を充足しなければなりませんから、かなりの設備投資が求められる可能性があります）
いずれにせよ、ご自身の現状をよく見定め、関係法令・条例などもよく調査して、もっとも適切な方法を見定める必要があるでしょう。
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